Mietminderung nach § 536 BGB
Ist die Wohnung mangelhaft, darf der Mieter die Miete mindern – § 536 Abs. 1 BGB. Voraussetzung ist ein Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, und dass der Vermieter in der Pflicht zur Beseitigung steht.
Die Minderung muss verhältnismäßig sein: Sie orientiert sich daran, in welchem Umfang die Wohnung ihren Zweck nicht erfüllt. Gerichte und der BGH haben für wiederkehrende Mängel typische Prozentsätze entwickelt.
Mängelanzeige – Pflicht vor der Minderung
Mängel müssen dem Vermieter unverzüglich anzeigen werden – § 536c BGB. Schriftlich (E-Mail mit Lesebestätigung oder Einschreiben), mit Fotos und Datum dokumentieren.
Erst nach Anzeige und Fristsetzung zur Beseitigung ist Mietminderung in der Regel durchsetzbar. Ohne Anzeige verliert der Mieter oft Rechte.
Typische BGH-Quoten
Totalausfall der Heizung im Winter: oft 50–100 %. Schimmel: 20–50 % je nach Ausmaß. Aufzugsausfall in hohen Etagen: 5–15 %. Baulärm: 5–20 %. Wasserschaden, Lärm oder Feuchtigkeit: je nach Dauer und betroffener Fläche.
Die tatsächliche Quote hängt von Schweregrad, Saison und betroffener Wohnfläche ab. Unser Mietminderungs-Rechner kombiniert Kategorie, Schwere und Flächenanteil zu einem Orientierungsbereich.
Miete einbehalten – Risiken
Miete einbehalten ohne Absprache ist riskant. Üblich ist, die geminderte Miete zu zahlen und die Differenz schriftlich zu begründen – oder vorher mit dem Vermieter zu verhandeln.
Falsche oder überhöhte Einbehaltung kann als Mietrückstand gewertet werden und zur Kündigung führen. Bei Streit: Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.
Abgrenzung zu Mieterhöhung und Mietpreisbremse
Mieterhöhung nach § 558 BGB und Mietpreisbremse bei Neuvermietung (§ 556g BGB) sind andere Themen – sie betreffen die Höhe der vereinbarten Miete, nicht Mängel in der Wohnung.
Bei gleichzeitigem Mangel und Mieterhöhungsschreiben sollten Sie beides getrennt prüfen. Die Rechner zu Mietminderung, Mieterhöhung und Mietpreisbremse ergänzen sich als Orientierung.