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Wohnen & Immobilien

Nebenkosten Rechner 2026 – Warmmiete berechnen

Nebenkosten und Warmmiete schätzen: Heizung, Wasser, Hausgeld und weitere Betriebskosten pro Monat.

Quelle: Betriebskostenverordnung (BetrKV) (gesetze-im-internet.de)

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Nebenkosten pro Monat

81,25 €

65 m² · 8,1 % der Fläche

Pro Jahr

975,00 €

15,00 €/m² Gebäude

Wohnfläche

65 m²

Gebäude

800 m²

€/m²/Jahr

15,00 €

Jahreskosten

975,00 €

Häufig als Nächstes

Hinweis: Dieser Rechner dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Berechnungen sind unverbindliche Schätzungen auf Basis der Gesetze und Werte für das Jahr 2026. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Steuerberater, Rechtsanwalt oder die zuständige Behörde.

Schritt für Schritt

So nutzen Sie den Rechner

  1. 1

    Gesamtkosten eingeben

    Tragen Sie die Summe aller umlagefähigen Betriebskosten des Gebäudes pro Jahr ein – wie sie in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters ausgewiesen sind.

  2. 2

    Flächen angeben

    Geben Sie die Gesamtwohnfläche des Hauses und die Fläche Ihrer Wohnung in Quadratmetern ein. Nur Wohnfläche zählt, nicht Keller- oder Balkonflächen (sofern nicht mitvermietet).

  3. 3

    Anteil berechnen lassen

    Der Rechner zeigt Ihren monatlichen und jährlichen Kostenanteil nach dem Flächenschlüssel – als Orientierung vor Erhalt der offiziellen Abrechnung.

  4. 4

    Abrechnung prüfen und vergleichen

    Vergleichen Sie das Ergebnis mit Ihrer Nebenkostenabrechnung. Abweichungen können durch andere Umlageschlüssel (Verbrauch bei Heizung), nicht umlagefähige Kosten oder Sonderumlagen entstehen.

Ausführlicher Ratgeber

Ratgeber & Hintergrund

Nebenkosten umlegen – Grundprinzip

Betriebskosten werden in der Regel auf alle Mieter umgelegt. Der häufigste Schlüssel ist die Wohnfläche: Ihr Anteil = (Ihre m² ÷ Gesamt-m²) × Gesamtkosten.

Typische Posten: Heizung, Warmwasser, Kaltwasser, Müll, Hausmeister, Gartenpflege, Gebäudeversicherung, Grundsteuer und Allgemeinstrom.

Was ist umlagefähig nach BetrKV?

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet 17 umlagefähige Kostenarten: u. a. Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hausmeister und Breitbandkabel.

Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltung, Reparaturen, Modernisierung und die Miete für Waschraumgeräte (seit BetrKV-Novelle).

Flächenschlüssel vs. Verbrauchsschlüssel

Bei den meisten Betriebskosten wird nach Wohnfläche umgelegt. Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach Heizkostenverordnung (HeizKV) mindestens 50–70 % nach Verbrauch verteilt werden.

Unser Rechner nutzt den reinen Flächenschlüssel – für Heizkosten ist das nur eine Näherung. Die tatsächliche Heizkostenabrechnung kann deutlich abweichen.

Nebenkostenabrechnung prüfen

Der Vermieter muss die Abrechnung bis spätestens 31. Dezember des Folgejahres vorlegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Sie haben 12 Monate Zeit, Einwendungen zu erheben.

Prüfen Sie: Sind alle Posten umlagefähig? Stimmt die Wohnfläche? Gibt es Doppelabrechnungen? Wurde die Hausgeldabrechnung (bei WEG) korrekt übernommen?

Nebenkostenpauschale vs. Vorauszahlung

Bei der Vorauszahlung zahlen Sie monatlich einen Betrag, der am Jahresende mit der Abrechnung verrechnet wird – Nachzahlung oder Erstattung folgen.

Bei der Nebenkostenpauschale ist keine Abrechnung vorgesehen; der Betrag ist pauschal und darf nicht nachträglich erhöht werden (§ 556 Abs. 2 BGB).

Typische Kosten pro Quadratmeter

Als Orientierung: Nebenkosten (ohne Heizung) liegen 2026 oft bei 2–4 € pro m² und Monat. Mit Heizung können 3–6 € pro m² realistisch sein – abhängig von Gebäude, Region und Energieträger.

In großen Städten und Altbauten sind die Werte häufig höher als in Neubauten mit moderner Heiztechnik.

Ausführliche Erklärung im Ratgeber

Nebenkostenabrechnung und Heizkosten verstehen – im Wohnen-Ratgeber.

Heiz-, Strom- und Nebenkosten verstehen

Typische Fehler bei der Berechnung

  • Gesamtkosten durch Wohnfläche teilen und mit Nachbarn vergleichen, ohne unterschiedliche Verbräuche (Wasser, Heizung) zu berücksichtigen.
  • Umlagefähige und nicht umlagefähige Posten vermischen – Hausmeister ja, Verwaltung teilweise nein.
  • Die Betriebskostenpauschale in Mietvertrag mit echter Nebenkostenabrechnung verwechseln.

Rechenbeispiel: WG in Berlin-Kreuzberg

Eine 90-m²-Wohnung trägt 3.600 € Nebenkosten im Jahr. Der Rechner verteilt nach Fläche auf 90 m² = 40 €/m² – eine 15-m²-Kammer zahlt rechnerisch 600 € Anteil.

Die Mitbewohnerin mit höherem Wasserverbrauch zahlt in der Realität mehr – der Rechner zeigt die faire Flächenumlage als Basis, nicht den Verbrauch.

Fiktives Beispiel zur Veranschaulichung – Ihre Werte geben Sie oben im Rechner ein.

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Häufig gestellte Fragen

Klicken Sie auf eine Frage – die Antwort steht direkt darunter im Seiteninhalt (nicht nur im Hintergrund für Suchmaschinen).

Welche Kosten sind umlagefähig?

Laufende Betriebskosten nach BetrKV: Heizung, Warm- und Kaltwasser, Müll, Hausmeister, Gartenpflege, Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Allgemeinstrom und weitere. Nicht umlagefähig: Verwaltung, Instandhaltung, Reparaturen und Modernisierung.

Wie wird nach Fläche umgelegt?

Standardformel: Ihr Anteil = (Ihre Wohnfläche in m² ÷ Gesamtwohnfläche in m²) × Gesamtkosten. Beispiel: 60 m² von 600 m² Gesamtfläche = 10 % aller umlagefähigen Kosten.

Warum weicht meine Abrechnung vom Rechner ab?

Häufige Gründe: Heizkosten werden nach Verbrauch statt Fläche umgelegt, nicht umlagefähige Kosten wurden einberechnet, unterschiedliche Wohnflächenangaben oder Leerstandskostenverteilung im Haus.

Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung kommen?

Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums – in der Regel bis 31. Dezember des Folgejahres. Verspätete Abrechnungen können die Nachforderung des Vermieters ausschließen.

Kann ich die Nebenkostenabrechnung anfechten?

Ja, innerhalb von 12 Monaten nach Zugang schriftlich Einwendungen erheben. Prüfen Sie umlagefähige Posten, Verteilerschlüssel und Belege. Bei Unklarheiten hilft der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

Was ist der Unterschied zu Heizkosten?

Heizkosten sind ein Teil der Nebenkosten und unterliegen der Heizkostenverordnung mit Pflicht zur Verbrauchserfassung. Die übrigen Betriebskosten (Wasser, Müll, Hausmeister etc.) werden meist rein nach Fläche umgelegt.

Offizielle Quellen & weiterführende Links

Die Berechnungsgrundlagen und rechtlichen Hinweise basieren auf folgenden öffentlich zugänglichen Quellen (Stand 2026).